Résidence locative

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Résidence locative

L’acquisition d’un bien à usage locatif a plusieurs objectifs (patrimoniaux, fiscaux, revenus complémentaires…). Plusieurs dispositifs de défiscalisation continuent à rendre attractif ce type d’investissement aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Les organismes bancaires peuvent aller jusqu’à financer l’intégralité de la valeur du bien et des frais annexes (notaire, garantie…). Ceci afin de maximiser la déduction des intérêts d’emprunt ce qui a pour effet de diminuer le revenu foncier imposable.

Lors de la demande de prêt, les revenus futurs sont généralement pris en compte (mais ceci dépend des partenaires bancaires). Si vous possédez déjà un patrimoine locatif, les loyers encaissés sont pondérés à hauteur de 70% / 75% suivant les organismes prêteurs.

Pourquoi acquérir une résidence locative ?

Réduire ses impôts : le statut de loueur meublé non professionnel, la création d’un déficit foncier, ou encore les dispositifs Pinel / Censi-Bouvard permettent de réduire votre imposition.

Préparer sa retraite : investir dans l’immobilier est un bon placement retraite. Il permet de compléter ses revenus efficacement et de se constituer un patrimoine à transmettre.

Se constituer un patrimoine : l’immobilier reste un des investissements les plus sûrs dans le sens où il est moins sujet aux fluctuations liées à la conjoncture. Les dispositifs de défiscalisation permettent en plus de financer une partie de l’investissement par le mécanisme de la réduction d’impôt.

Protéger sa famille : un investissement immobilier est en quelque sorte une épargne évolutive. Au fur et à mesure de l’amortissement du prêt, la valeur nette (valeur du bien – capital restant dû du prêt) augmente. Cette épargne « potentielle », matérialisée en cas de revente, est transmissible à ses proches.

Compléter ses revenus : du fait des loyers encaissés et des réductions d’impôts par un régime de défiscalisation adapté, il est possible d’avoir un complément de revenus tout de suite ou à terme.

Quels types de biens pour une résidence locative ?

• Bien neuf ou ancien acquis de manière conventionnelle (hors loi de défiscalisation)

• Achat neuf dans le cadre de la loi Pinel

• Bien dans une résidence avec services agréés dans le cadre de la loi Censi-Bouvard

Point fiscal

Cette section regroupe un résumé des dispositifs fiscaux applicables à une résidence locative. Qu’elle soit louée de manière conventionnelle, ou dans le cadre des lois Pinel et Censi-Bouvard. D’autres mécanismes de défiscalisation sont encore en cours (Malraux, Duflot, Scellier…), mais ils ne seront pas développés ici.

En effet, la loi Malraux ne concerne pas l’acquisition de biens. Mais seulement la restauration d’immeubles situés en Secteur Sauvegardé ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Les lois Duflot et Scellier quant à elles, ne sont plus applicables. Les réductions fiscales continuent cependant de subsister pour les opérations réalisées respectivement avant le 31/08/2014 et le 31/12/2012.

Au-delà des revenus complémentaires qu’il peut générer et de l’aspect patrimonial qu’il apporte, l’acquisition d’un bien locatif présente des avantages fiscaux non négligeables qui s’appliquent à tous les niveaux d’imposition. Il est important d’adapter le financement au type d’opération pour lequel il est dédié. Nos conseillers sont là pour étudier votre situation personnelle et vous apporter une solution de financement adaptée à votre profil, aux meilleures conditions. N’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre projet, c’est là notre métier.

Bien neuf ou ancien acquis de manière conventionnelle

Résidence locative louée non meublée :

Si vous percevez moins de 15000€ de loyers par an : vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Dans ce cas vous aurez à déclarer le montant de vos loyers moins 30% de charges forfaitaires. Aucune autre déduction ne saurait alors s’appliquer. Vous serez donc imposé sur 70% des loyers encaissés. Ceci vous dispense de produire et conserver les justificatifs de charges. Ce régime a pour conséquence que vous ne pouvez avoir de déficits fonciers à imputer sur vos revenus.

Si vous percevez plus de 15000€ de loyer par an : vous serez soumis au régime réel. Vous pouvez également opter pour ce régime de manière irrévocable pendant trois ans si vous percevrez moins de 15000€ de loyers par an.

Dans le cadre du régime réel, le résultat foncier est déterminé par la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles. Ces dernières concernent les travaux, taxes foncières, assurances, intérêts d’emprunts…

• Le résultat foncier, s’il est positif (bénéfice foncier), viendra s’ajouter à votre revenu imposable. Il sera alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En plus de cela, vous aurez à acquitter la CSG et CRDS (15,5%) sur le revenu foncier (dont 5,1% seront déductibles de votre revenu global).

• Si le résultat est négatif (déficit foncier), il sera imputable de votre revenu global dans la limite de 10700€. Cette limite s’applique pour la fraction résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt – voir exemples ci-dessous. La fraction du déficit qui excède 10.700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple 1 - résidence locative non meublée : un propriétaire d'immeuble urbain a perçu en année N des revenus fonciers. Son revenu est déterminé de la façon suivante :

Revenu brut : 1 500 €

Charges : 5 000 € (dont 2 100 € d’intérêts d’emprunts et 2 900 € de charges diverses)

Déficit : -3 500 € (1 500 € – 5 000 €)

Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunt. De ce fait le déficit provient donc à hauteur de -600 € des intérêts d’emprunt (= 1 500€ – 2 100€). Et par déduction à hauteur de -2 900 € des autres dépenses. Dans ce cas, seuls les -2 900€ sont imputables sur le revenu global. Le montant de -600 € correspondant aux intérêts d’emprunt  le sera sur les revenus fonciers des années suivantes.

Exemple 2 - résidence locative (bureaux) non meublée : un propriétaire de deux bureaux a perçu en année N les revenus fonciers suivants :
Résidence locative

Recette brute globale : 65 000 €

Charges : 70 000 € (= 25 000€ + 5 000€ + 40 000€). Dont 40 000 € d’intérêts d’emprunts et 30 000 € de charges diverses

Déficit net : – 5 000 € (= 45 000€ – 50 000€)

Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunts. Or dans ce cas les intérêts d’emprunts ne créent pas de déficit. 65 000€ de recettes – 40 000€ d’intérêts = 25 000€, ce qui est positif. Le déficit de -5 000 € provient donc en totalité des autres dépenses. Dès lors, ce déficit est imputable en totalité sur le revenu global.

Résidence locative louée meublée :

Si la résidence locative est louée meublée, vous aurez alors le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Les loyers seront déclarés et imposés en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En dessous de 32900€ de revenus annuels :

Vous pouvez opter pour le régime simplifié Micro-BIC : des loyers encaissés est déduit un abattement forfaitaire de 50%. Le solde est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous aurez à acquitter en plus la CSG et CRDS (15,5%) sur le revenu foncier (dont 5,1% seront déductibles de votre revenu global)

Ou vous pouvez opter pour le régime réel (option) : On déduit des loyers encaissés les charges réelles (intérêts d’emprunts, primes d’assurances, travaux…). Et également l’amortissement du bien (1/30ème du prix d’acquisition par an sur 30 ans). Le solde est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous aurez à acquitter en plus la CSG et CRDS (15,5%) sur le revenu foncier (dont 5,1% seront déductibles de votre revenu global). L’option pour le régime réel doit être faite avant le 1er février de l’année d’imposition au réel. Elle est irrévocable pendant 2 ans et reconduite automatiquement pour 2 ans.

En dessus de 32900€ de revenus annuels :

C’est le régime réel qui s’applique de plein droit.

Résidence locative acquise dans le cadre de la loi Pinel

Cette disposition ne concerne que les résidences locatives acquises neuves ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), entre le 01/01/2016 et le 31/12/2017.  Elle permet une réduction d’impôt calculée en fonction du nombre d’année de location, pouvant atteindre 6 000 € par an pendant 9 ans puis sur option, 3 000€ par an les 3 années suivantes.

Vous pourrez alors déduire du montant de votre impôt :

• 12 % du prix du logement TTC. Dans la limite du double plafond de 5 500 €/m² et de 300 000 € si vous le louez 6 ans

• 18% du prix du logement TTC. Dans la limite du double plafond de 5 500 €/m² et de 300 000 € si vous le louez 9 ans

• 21% du prix du logement TTC. Dans la limite du double plafond de 5 500 €/m² et de 300 000 € si vous le louez 12 ans

Le mode de calcul :

Le montant de la réduction d’impôt est de 2% par an de la 1ère à la 9ème année. Elle est par la suite, sur option, de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.

Les principales conditions :

• Rien que du neuf (ou souscription de parts de SCPI éligibles)

• Location obligatoire avec un bail de trois ans renouvelable (minimum de 6 ans de location)

• Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond déterminé en fonction de la zone où se situe le bien.

Les loyers sont plafonnés (inférieurs en moyenne de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre, cependant ceci est généralement compensé par les économies d’impôts).

Bon à savoir : vous pouvez louer le bien à un membre de votre famille, s’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

Bien acquis dans une résidence avec services agréés (régime Censi-Bouvard)

Si vous investissez dans une résidence locative meublée neuve ou en VEFA entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017, situé dans une résidence avec services agréés, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’acquisition HT (retenu dans la limite d’un prix de 300 000 € HT), répartie sur 9 ans et éventuellement récupérer la TVA acquittée lors de l’achat

L’investissement en Loi Censi-Bouvard 2017 ne concerne dorénavant que les résidences meublées suivantes :

Les résidences avec services pour les étudiants

Celles avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées

Les résidences d’accueil et de soins agréées

Les logements doivent être loués meublés par le biais d’un bail commercial (à l’exploitant de la résidence) pour une durée minimale de neuf ans.

Les loyers encaissés seront soumis au régime réel des loueurs meublés non professionnels (comme énoncé plus haut mais sans la déduction des amortissements).

Récupération de la TVA

En plus de la réduction d’impôt, vous pourrez récupérer la TVA payée lors de l’acquisition d’une résidence locative acquise sous ce régime (20% du prix de vente hors taxe). Pour cela, certaines conditions sont à respecter :

• la résidence devra proposer 3 services parmi les 4 suivants : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle

• les loyers perçus doivent être soumis à la TVA, le taux actuel est 5,5%.

• l’investisseur doit adopter le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Cependant une précision est à apporter : la récupération de la TVA est définitivement acquise qu’au bout de 5 ans pour la partie « meubles », et 20 ans pour la partie «immeuble ». En conséquent, si le bien est revendu la dixième année (après le bail des 9 ans par exemple), il faudra reverser au trésor public les 11/20éme de la TVA (sur la partie immeuble) initialement remboursée, à moins que le bail commercial soit cédé avec le bien (avant les 9 ans ou après si le bail a été reconduit).

Autre précision, il n’y a ni zonage, ni plafond de ressources du locataire et plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2017.

Préparez votre projet

Nous mettons à votre disposition notre large gamme de calculatrices afin de vous  permettre d’anticiper l’éligibilité et le coût de votre crédit.

Soyez bien entouré

Notre métier est de vous faire gagner du temps, de l’argent, ainsi que de la sérénité. C’est ainsi que notre expertise vous accompagnera tout au long de votre projet.

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Comment procéder?

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Premièrement, nous discutons de votre projet

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Afin de bien cerner votre projet, rien ne vaut une discussion avec l’un de nos conseillers. Nous pourrons alors définir les possibilités, ainsi que les options, qui s’offrent à vous, et vous donner nos conseils.

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Deuxièmement, nous étudions votre dossier

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Par la suite, sous 48h, nous vous ferons un premier retour pour confirmer la faisabilité de votre projet. A ce stade nous déterminerons ensemble la meilleure stratégie afin de pouvoir approcher nos partenaires bancaires. De sorte que nous obtenions les meilleures conditions pour la réalisation de votre projet.

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Troisièmement, vous recevez nos propositions

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Ensuite nous établirons les caractéristiques du financement en termes de montant, d’apport, et également de durée… Nous serons alors en mesure de vous indiquer les conditions négociées auprès de nos partenaires. Par la suite nous vous enverrons une étude de financement, en fonction de votre cas précis.