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Rachat de prêt immobilier

Renégociation vs rachat

Renégocier ou faire racheter son crédit immobilier à un meilleur taux peut vous permettre de diminuer vos mensualités ou la durée restante à rembourser. La différence entre un rachat et une renégociation est que le rachat consiste à se faire reprendre son prêt par une autre banque que la sienne, alors que la renégociation consiste à demander à son banquier de revoir son taux actuel à la baisse.

La première étape consiste donc à aller voir sa banque en lui faisant bien préciser l’ensemble des frais engendrés par la renégociation (généralement les frais de dossier). Contrairement au rachat de prêt par la concurrence, une renégociation permet d’éviter de nouveaux frais de prise de garantie (voir le paragraphe ci-dessous « Les coûts engendrés par un rachat de prêt  »), ainsi que le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (si le contrat de prêt en prévoit).

Rachat de prêt

Calculez le taux maximum du nouveau prêt pour que l'opération, en tenant compte des frais annexes, vous soit profitable.

Calculatrices

Nous mettons à votre disposition notre large gamme de calculatrices afin de vous assister tout a long de votre projet d'achat ou de renégociation.

Renégociation vs rachat

Renégocier ou faire racheter son crédit immobilier à un meilleur taux peut vous permettre de diminuer vos mensualités ou la durée restante à rembourser. La différence entre un rachat et une renégociation est que le rachat consiste à se faire reprendre son prêt par une autre banque que la sienne, alors que la renégociation consiste à demander à son banquier de revoir son taux actuel à la baisse.

La première étape consiste donc à aller voir sa banque en lui faisant bien préciser l’ensemble des frais engendrés par la renégociation (généralement les frais de dossier). Contrairement au rachat de prêt par la concurrence, une renégociation permet d’éviter de nouveaux frais de prise de garantie (voir le paragraphe ci-dessous « Les coûts engendrés par un rachat de prêt  »), ainsi que le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (si le contrat de prêt en prévoit).

Rachat de prêt

Calculez le taux maximum du nouveau prêt pour que l'opération, en tenant compte des frais annexes, vous soit profitable.

Si votre banquier n’est pas ouvert à une renégociation, ou que le taux proposé n’est pas intéressant, nous pouvons solliciter pour vous notre réseau de partenaires bancaires afin de vous faire une proposition adaptée.

Pourquoi renégocier ou faire racheter son prêt immobilier

En l’espace de quinze ans, les taux moyens des prêts immobiliers ont été divisés par 4. Le graphique ci-dessous reprend les taux moyens constatés par l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) pour les prêts sur 15 ans contractés depuis 2010. La courbe marque la moyenne des taux relevés auprès d’un panel représentatif de banques. Les taux indiqués en dessus et en dessous, indiquent les taux les plus hauts et les plus bas constatés, trimestre après trimestre.

HISTORIQUE DES TAUX

On estime qu’il faut entre 0,5 et 1 point d’écart entre le taux actuel du prêt à racheter et celui du nouveau prêt pour que « le jeu en vaille la chandelle ». Autrement dit, la majorité des personnes ayant contractées leurs prêts avant ou pendant 2015, sont potentiellement concernés !

Dans quels buts renégocier ou faire racheter son prêt immobilier

L’objectif est d’obtenir un taux plus bas afin de :

• Soit réduire le montant des mensualités en conservant la même durée

• Soit réduire la durée restante en conservant les mêmes mensualités

• Soit réduire les deux

Il est cependant primordial de prendre en considérations l’ensemble des frais engendrés par une renégociation ou un rachat de prêt afin de mesurer pleinement le coût global de l’opération et les économies réalisées.

Les coûts engendrés par une renégociation

Si vous allez voir votre banquier actuel afin de demander une renégociation de taux et qu’il est prêt à vous l’accorder, les frais à payer seront généralement limités aux frais de dossier bancaire, appelés dans ce cas frais d’avenant (variable suivant les organismes – comptez 1% du capital restant dû). Cependant il n’est pas rare de constater que le nouveau taux proposé n’est pas aussi intéressant que celui que vous pourriez trouver auprès de la concurrence en tant que nouveau client.

Les coûts engendrés par un rachat de prêt

Ils sont au nombre de quatre :

  • Les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) :

Il s’agit des frais pris par la banque actuelle du fait du remboursement du prêt avant son terme. Cependant toutes les offres de prêts n’en prévoient pas, il est donc important de vérifier si vous y êtes assujetti ou pas. S’il y en a, elles sont quoi qu’il en soit plafonnées par la loi à 3% du capital restant dû ou  6 mois d’intérêts. C’est le plus bas de ces deux montants qui sera appliqué.

  • Les frais de dossier de la nouvelle banque :

Il s’agit des frais pris par la banque qui procède au rachat du prêt, les organismes bancaires ont des politiques très différentes en la matière, là encore comptez un maximum de 1% du capital emprunté. Etant donné qu’en cas de renégociation votre banquier prendrait également des frais de dossier, dans le calcul comparatif entre une renégociation et un rachat de prêt, il convient de prendre la différence entre les frais de dossier pris par la nouvelle banque et ceux que vous aurait pris votre banque en cas de renégociation.

  • L’assurance :

Tout comme votre prêt actuel, votre nouveau prêt devra être couvert par une assurance (Décès / Invalidité au minima). Là encore, il existe une grande disparité de coût entre les différents organismes bancaires ou d’assurance. Le taux moyen constaté des banques est d’environ 0,38% du montant emprunté par an, mais cela peut varier du simple au double suivant les compagnies. Etant donné que votre prêt actuel est assuré à un certain coût, à des fins comparatives, il convient de ne prendre en compte que l’écart de coût entre la nouvelle assurance et celle existante.

  • Frais de garantie :

Le premier élément à prendre en compte est l’éventuel coût de la radiation de la garantie existante sur le prêt actuel. En effet votre banque a initialement pris une garantie quand elle vous a accordé le prêt, il s’agit généralement soit d’une garantie délivrée par un organisme de cautionnement, soit d’une garantie de type Privilège du Prêteur de Deniers (PPD) et/ou hypothèque.

Dans le premier cas la radiation de la garantie n’a pas de coût (vous percevrez même avec certains organismes de cautionnements, la restitution d’une partie du coût initial de la garantie). Dans le second cas la radiation de l’hypothèque (ou du PPD) a un coût, à titre d’exemple pour un prêt initial de 200 000€ les frais de mainlevée hypothécaire seront de 900€ (0,45%).

L’autre élément à prendre en compte est le coût de la garantie prise par la nouvelle banque. Il s’agira soit de la caution d’un organisme de type Crédit logement, Saccef, ou autre…, soit d’une prise d’hypothèque conventionnelle devant Notaire.

Frais de mainlevée

Calculez le coût de la radiation d'une hypothèque, en cas de vente du bien ou du remboursement du prêt ayant servi à le financer.

Frais de garantie

Calculez le coût de la garantie hypothécaire seule, qui est généralement prise au profit de la banque en contrepartie de son prêt.

Les économies réalisées

Plusieurs paramètres sont à prendre en compte dans la décision de renégocier ou faire racheter son prêt immobilier. Au regard de la baisse des taux d’intérêts ces dernières années, il est cependant fréquent que malgré les coûts engendrés, l’opération fasse économiser au final plusieurs dizaines de milliers d’euros.

A titre d’exemple, un emprunt de 200 000€ contacté en 01/2013 au taux de 3,2% sur 20 ans et racheté au taux actuel de 1,8% permettrait une économie globale d’environ 25 000€.

Préparez votre projet

Nous mettons à votre disposition notre large gamme de calculatrices qui vous permettra d’anticiper l’éligibilité et le coût de votre crédit.

Soyez bien entouré

Notre métier est de vous faire gagner du temps, de l’argent et de la sérénité. Notre expertise vous accompagnera tout au long de votre projet.

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Comment procéder

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Afin de nous présenter à vous et de bien cerner votre projet, votre profil et vos objectifs, rien ne vaut une discussion avec l’un de nos conseillers.

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Sous 48h, nous vous faisons un premier retour avec une étude de faisabilité. A ce stade nous déterminerons ensemble la meilleure stratégie pour approcher nos partenaires bancaires et obtenir les meilleures conditions pour la réalisation de votre projet.

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Une fois les caractéristiques du financement établies (montant, apport, durée…) nous serons en mesure de vous indiquer les conditions négociées auprès de nos partenaires, en fonction de votre cas précis, et de vous faire une proposition de financement.