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Prêt In fine

Caractéristiques

C’est un prêt pour lequel on ne rembourse que des intérêts (et l’assurance) tout au long de la durée convenue, en effet on n’amortit pas le capital emprunté qui sera exigible en totalité à l’échéance.

Durée

La durée maximum est généralement de 15 ans.

Pour quels types de biens ?

En France, ce type de crédit est généralement réservé aux investissement locatifs ayant pour but de réduire le montant de ses impôts sur le revenu ou son impôt sur la fortune.

Pour quels types d'investisseurs ?

Ce type de financement s’adresse aux personnes à haut revenus ou ayant un patrimoine élevé, qui souhaitent réduire leur bénéfice foncier ou leur base d’imposition de l’ISF (Impôt Sur la Fortune). En effet les intérêts d’emprunt étant déductibles des loyers encaissés dans le calcul du bénéfice imposable, le financement en In fine permet de diminuer (en comparaison avec un financement en amortissable), voir de rendre nul le résultat foncier imposable. Il peut permettre également de créer un déficit foncier rapportable sur les bénéfices futurs.

Par ailleurs la valeur des biens entrant dans le calcul de l’ISF est égale à la valeur de marché des biens – le capital restant dû des prêts ayant servi à les financer, c’est ce que l’on appelle la valeur nette. Financer un bien par un crédit In fine, permet donc de réduire pendant toute la durée du prêt la valeur nette imposable.

Attention toutefois à ce type de financement, il faut garder à l’esprit que la somme empruntée est redevable en totalité à l’échéance. Il s’adresse généralement à des personnes ayant un haut niveau d’imposition qui inscrivent ce type de financement dans un processus d’optimisation fiscale.

Placement financier associé

Les établissements financiers demandent généralement l’adossement d’un contrat d’épargne (généralement un contrat d’assurance vie) au prêt In fine afin de s’assurer qu’au terme du crédit l’épargne soit suffisante pour rembourser le prêt (sans avoir à vendre le bien). Le contrat d’épargne est alors nanti pendant la durée de vie du prêt, c’est à dire qu’il est pris en garanti avec l’impossibilité d’en disposer avant le remboursement du crédit.

Deux types de placements sont envisageables:

  • L’équivalent du montant de la somme empruntée est placée dès le départ du prêt
  • Un montant plus faible est placé et des versements réguliers sont contractualisés. L’objectif étant qu’au terme du prêt, grâce aux versements et aux intérêts acquis, le montant de l’épargne permette le remboursement du prêt In fine.

Calcul des mensualités du prêt In fine

La formule est la suivante :

FORMULE PRET IN FINE

Avec les données suivantes :

m : Mensualité

C : Montant du capital emprunté

t : Taux du prêt (annuel)

Exemple

Si on emprunte 200 000€ sur 15 ans au taux de 2% par an avec un coût d’assurance de 50€ par mois, on remboursera :

Pendant 15 ans (moins un mois) : 333€ (=200 000€ * 2%/12)

Il faut alors rajouter le coût mensuel de l’assurance (50€), la mensualité totale s’élève à donc à 383€.

Puis 200 000€ à la dernière échéance (le capital emprunté n’ayant pas du tout été amorti pendant la phase de paiement des intérêts)

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Nous mettons à votre disposition notre large gamme de calculatrices qui vous permettra d’anticiper l’éligibilité et le coût de votre crédit.

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Notre métier est de vous faire gagner du temps, de l’argent et de la sérénité. Notre expertise vous accompagnera tout au long de votre projet.

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Comment procéder?

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Afin de nous présenter à vous et de bien cerner votre projet, votre profil et vos objectifs, rien ne vaut une discussion avec l’un de nos conseillers.

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Une fois les caractéristiques du financement établies (montant, apport, durée…) nous serons en mesure de vous indiquer les conditions négociées auprès de nos partenaires, en fonction de votre cas précis, et de vous faire une proposition de financement.