Prêt In Fine

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Prêt In fine

Caractéristiques du prêt In Fine

Globalement, c’est un prêt pour lequel on ne rembourse que des intérêts et l’assurance pendant la durée convenue. Ainsi, on n’amortit pas le capital emprunté qui sera exigible en totalité à l’échéance, contrairement à un prêt amortissable.

Durée du prêt In Fine

En général, la durée maximum est de 15 ans.

Prêt In Fine : pour quels types de biens ?

De fait, en France, ce type de crédit est généralement réservé aux investissement locatifs. En effet, l’objectif est de réduire le montant de ses impôts sur le revenu ou son impôt sur la fortune.

Prêt In Fine : pour quels types d'investisseurs ?

Au fond, ce type de financement s’adresse généralement aux personnes à haut revenus ou ayant un patrimoine élevé. Ou bien plus spécifiquement à ceux qui souhaitent réduire leur bénéfice foncier ou leur base d’imposition de l’ISF (Impôt Sur la Fortune). En effet les intérêts d’emprunt étant déductibles des loyers encaissés dans le calcul du bénéfice imposable, le financement en In fine permet de diminuer (en comparaison avec un financement en amortissable), voir de rendre nul le résultat foncier imposable. De fait il peut permettre également de créer un déficit foncier rapportable sur les bénéfices futurs.

Par ailleurs la valeur des biens entrant dans le calcul de l’ISF est égale à la valeur de marché des biens moins le capital restant dû des prêts ayant servi à les financer, c’est ce que l’on appelle la valeur nette. Ainsi, financer un bien par un crédit In fine, permet donc de réduire pendant toute la durée du prêt la valeur nette imposable.

Cependant, attention toutefois à ce type de financement, il faut garder à l’esprit que la somme empruntée est redevable en totalité à l’échéance.

Placement financier associé au prêt In Fine

En général, les établissements financiers demandent généralement l’adossement d’un contrat d’épargne (généralement un contrat d’assurance vie) au prêt In fine. Grace à ceci les banques souhaitent s’assurer qu’au terme du crédit l’épargne soit suffisante pour rembourser le prêt (sans avoir à vendre le bien). C’est pourquoi le contrat d’épargne est nanti pendant la durée de vie du prêt, c’est à dire qu’il est pris en garanti avec l’impossibilité d’en disposer avant le remboursement du crédit.

Globalement, deux types de placements sont envisageables:

  • Premièrement l’équivalent du montant de la somme empruntée est placée dès le départ du prêt
  • Deuxièmement un montant plus faible est placé et des versements réguliers sont contractualisés. L’objectif étant qu’au terme du prêt, grâce aux versements et aux intérêts acquis, le montant de l’épargne permette le remboursement du prêt In fine.

Calcul des mensualités du prêt In fine

Pour ce qui est des modalités de calcul, la formule est la suivante :

FORMULE PRET IN FINE

Avec les données suivantes :

Premièrement « m » : Mensualité

Deuxièmement « C » : Montant du capital emprunté

Troisièmement « t » : Taux du prêt (annuel)

Par exemple

Si on emprunte 200 000€ sur 15 ans au taux de 2% par an avec un coût d’assurance de 50€ par mois, on remboursera :

Pendant 15 ans (moins un mois) : 333€ (=200 000€ * 2%/12)

Il faut alors rajouter le coût mensuel de l’assurance (50€), la mensualité totale s’élève à donc à 383€.

Et puis 200 000€ à la dernière échéance (le capital emprunté n’ayant pas du tout été amorti pendant la phase de paiement des intérêts)

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Comment procéder?

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