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Le taux d'endettement

Qu’est ce que c’est ?

C’est le rapport qu’il y a entre vos charges et vos revenus exprimé en pourcentage (voir plus bas pour la formule de calcul).

Dans les faits le mode de calcul diffère d’un établissement à l’autre. Au-delà de cela, s’il est communément admis que le taux maximum d’endettement est de 33%, en réalité un autre paramètre important est à prendre en compte, il s’agit du reste à vivre.

Seule une connaissance approfondie des critères de chaque établissement bancaire permet le calcul pertinent du taux d’endettement, ainsi que de la capacité d’endettement. Ceci dit un certain nombre de critères restent communs, c’est ce qui est développé par la suite.

Les revenus pris en compte

• Pour les salariés (CDI période d’essai terminée, CDD dans certains cas), le salaire net mensuel et éventuellement les autres éléments récurrents de rémunération

• Pour les non-salariés ou assimilés (professions libérales, TNS, salariés de leur société), la moyenne des 3 dernières déclarations de revenus (salaires, BIC, dividendes…) avec une pondération possible suivant le type de revenus

• Les pensions alimentaires perçues

• Les autres pensions et retraites

• Les allocations familiales et les allocations logements dans certains cas

Les charges prises en compte

• La mensualité de l’emprunt sollicité

• Les pensions payées

• Les loyers payés

• Les mensualités des emprunts existants, autres que les prêts immobiliers locatifs (prise en compte partielle possible pour les emprunts se terminant dans moins de 6 ou 12 mois suivant les banques)

Le retraitement des revenus locatifs

Les loyers encaissés sont traités de manières différentes suivant les établissements de crédits :

• Pour certaines banques : prise en compte en revenu d’une part des loyers encaissés (à hauteur de 70% en moyenne), pour les biens locatifs que vous possédez déjà, et éventuellement celui objet du financement. Les mensualités des prêts ayant financés ces investissements, sont alors ajoutés aux charges.

• Pour d’autres banques : prise en compte de ce que l’on appelle le différentiel foncier. C’est à dire que des loyers perçus (également pondérés à hauteur de 70% en moyenne) sont déduits les mensualités d’emprunts liées aux biens locatifs. Si cette différence est négative, elle est mise en charge, si elle est positive elle est mise en revenu.

La différence de mode calcul a un impact non négligeable sur la capacité d’endettement. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour une étude personnalisée de votre projet.

Le calcul du taux d'endettement

Il est égal à : Total des charges x 100 / Total des revenus

Exemple :

Dans un couple, Madame perçoit 2000€ de salaire net mensuel et Monsieur 1800€.

Ils ont un prêt à la consommation dont la mensualité est de 200€ et ils souhaitent acquérir leur résidence principale. Le nouveau prêt représentera une mensualité de 900€.

Leur taux d’endettement après opération sera donc de :

(900€+200€) x 100 / (2000€+1800€) = 29%

Le reste à vivre

C’est la différence entre les revenus et les charges. Le montant du reste à vivre minimum demandé varie d’un établissement bancaire à l’autre, il est fonction du nombre de personnes composant le foyer.

En cas de faibles revenus, il peut remettre en jeu le dossier même si le taux d’endettement est dans les normes, à contrario en cas de revenus élevés, il peut permettre de faire valider un dossier avec un taux d’endettement supérieur à 33% (voire 35% ou 40%) si le reste à vivre est confortable.

A titre purement indicatif, et afin de donner une idée du reste à vivre minimum généralement exigé, plusieurs banques utilisent un barème de cet ordre :

• Un célibataire : 800 €

• Un couple (sans enfant) : 1 200 €

• Ajouter 300 € par personne supplémentaire du foyer

Exemple :

Pour un couple avec deux enfants, le reste à vivre minimum exigé sera de 1800€ (= 1200€ + 2 x 300€).

Capacité d'endettement

La capacité d’endettement est le montant maximum du prêt immobilier auquel vous pouvez prétendre, en fonction de votre taux d’endettement, de votre apport et de la durée du prêt. Le taux d’intérêt est également à prendre en compte, en effet plus il sera faible et plus le montant du prêt sera potentiellement important.

Vous pouvez faire une estimation de votre capacité d’endettement grâce à notre calculatrice « Emprunt max ». Ceci reste approximatif du fait des nombreuses différences entre les critères bancaires comme nous l’avons vu plus haut. Cependant ceci vous donnera un ordre d’idée, cependant n’hésitez pas à nous contacter pour une étude personnalisée.

Emprunt max

Calculez le montant maximum d'emprunt auquel vous pouvez prétendre.

Préparez votre projet

Nous mettons à votre disposition notre large gamme de calculatrices afin de vous  permettre d’anticiper l’éligibilité et le coût de votre crédit.

Soyez bien entouré

Notre métier est de vous faire gagner du temps, de l’argent, ainsi que de la sérénité. C’est ainsi que notre expertise vous accompagnera tout au long de votre projet.

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Comment procéder

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Premièrement, nous discutons de votre projet

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Afin de bien cerner votre projet, rien ne vaut une discussion avec l’un de nos conseillers. Nous pourrons alors définir les possibilités, ainsi que les options, qui s’offrent à vous, et vous donner nos conseils.

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Deuxièmement, nous étudions votre dossier

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Par la suite, sous 48h, nous vous ferons un premier retour pour confirmer la faisabilité de votre projet. A ce stade nous déterminerons ensemble la meilleure stratégie afin de pouvoir approcher nos partenaires bancaires. De sorte que nous obtenions les meilleures conditions pour la réalisation de votre projet.

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Troisièmement, vous recevez nos propositions

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Ensuite nous établirons les caractéristiques du financement en termes de montant, d’apport, et également de durée… Nous serons alors en mesure de vous indiquer les conditions négociées auprès de nos partenaires. Par la suite nous vous enverrons une étude de financement, en fonction de votre cas précis.